Pháp luật 20:45, 03/12/2018 GMT+7

BPO - Luật Đất đai đã được Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29-11-2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2014. Mặc dù đã hơn 4 năm luật này được áp dụng vào thực tiễn cuộc sống, thế nhưng cho đến nay vẫn còn không ít người chưa nắm vững những quy định của luật này, nhất là trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì thế, thời gian qua có nhiều người đã viết thư, điện thoại, gửi email đến tòa soạn để hỏi về trình tự, thủ tục thực hiện việc này. Và bài viết dưới đây không ngoài mục đích giúp bạn đọc nắm rõ hơn về vấn đề này:

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành, để thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì trước hết phải đáp ứng các điều kiện do luật pháp quy định. Cụ thể, tại Điều 188 của luật Đất đai 2013 có quy định như sau: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của luật này; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo đó, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.

Hình thức thực hiện việc chuyển nhượng đất

Về hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tại Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo quy định trên đây, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai thì bắt buộc hai bên (bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng) phải thành lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.

Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo các bước sau: Bước 1, hai bên sẽ đến văn phòng công chứng thành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành công chứng chứng hợp đồng. Khi đi thì mình sẽ mang theo: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu của hai bên, đối với trường hợp người mua đã kết hôn thì có giấy chứng nhận đăng ký kết hôn, còn chưa thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

Bước 2, kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm: Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký) Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền) CMND và sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền). Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân. Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3, kê khai hồ sơ sang tên. Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm: Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay. Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc); Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc); Bản sao CMND và sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng. Về thời hạn sang tên thực hiện theo quy định của pháp luật.

Bước 4, nộp đủ lệ phí theo quy định và chờ tới ngày hẹn thì đến bộ phận một cửa để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

T. Nghĩa (Hội luật gia tỉnh)