Thời luận 14:51, 26/07/2014 GMT+7

Theo đó, Luật Đất đai 2013 đã làm rõ vai trò của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu, quản lý nhà nước về đất đai; trách nhiệm báo cáo giải trình trước người dân khi ra quyết định. Đồng thời làm rõ quyền của Nhà nước trong việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai thông qua hệ thống chính sách thuế, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư hạ tầng. Cụ thể, theo quy định của luật thì căn cứ giao đất, cho thuê đất chỉ sử dụng vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Điều này đảm bảo thống nhất giữa các quy hoạch, điều tiết hài hòa tiến độ lấy đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp.

Về vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Nhà nước sẽ áp dụng chủ yếu hình thức cho thuê đất, giảm các trường hợp giao đất không thu tiền hoặc giao đất có thu tiền. Các điều kiện giao đất, cho thuê đất cũng áp dụng chặt chẽ. Trong một số loại dự án vốn của tư nhân, dự án kinh doanh nhà ở, phát triển đô thị, sản xuất - kinh doanh... chủ đầu tư phải đáp ứng 3 điều kiện: Năng lực tài chính, ký quỹ và chấp hành pháp luật về đất đai. Đối với các dự án đã được giao đất hoặc cho thuê đất mà bỏ hoang 12 tháng hoặc chậm tiến độ 24 tháng thì không được giao đất mới... Đặc biệt một điểm rất mới là sẽ hạn chế các trường hợp thu hồi đất, mở rộng các trường hợp tự thỏa thuận.

Về định giá, khung giá đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư cũng đã có những bước đổi mới. Theo đó, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ xác định giá đất, cơ quan tài chính sẽ thẩm định để đảm bảo tính khách quan. Trong giá đất cũng xác định cụ thể các trường hợp áp dụng bảng giá; các trường hợp phải xác định giá đất cụ thể. Đối với các trường hợp giải phóng mặt bằng phải xác định giá đất cụ thể và phải sử dụng các hệ thống tổ chức dịch vụ tư vấn giá đất.

Khi giao đất, cho thuê đất, Nhà nước sẽ thuê các tổ chức tư vấn để định giá, trên cơ sở đó ấn định giá đất. Các quy định mới này đã khắc phục tồn tại về nguyên tắc định giá đất trong Luật Đất đai năm 2003 và sẽ đảm bảo công tác này khách quan hơn. Ngoài ra, luật quy định: Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so mức giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Luật Đất đai năm 2013 cũng đã điều chỉnh, khắc phục những bất cập trước đó về bảng giá đất. Trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, các quy định đều rõ, cụ thể hơn, đã luật hóa vấn đề đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Đặc biệt ở các dự án phát triển nhà ở, các dự án xây dựng chỉnh trang đô thị sẽ thu hồi diện tích đất ở hai bên đường để đấu giá, tạo cơ chế chia sẻ lợi ích chung. Thực hiện mục tiêu này, luật và các nghị định của Chính phủ cũng quy định sẽ phải thành lập các tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc cấp tỉnh và các quỹ phát triển đất. Đây là 2 công cụ quan trọng đảm bảo thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng, thu hồi tạo đất sạch.

Với những quy định mới nêu trên, thị trường bất động sản sẽ được định hướng để phát triển lành mạnh hơn, đi vào đúng nhu cầu của từng nhóm đối tượng, vừa với sức mua. Việc thị trường và nhà đầu tư đầu cơ tăng giá, vượt sức chịu đựng, sức mua của người dân sẽ bị hạn chế. 

N.V